Liquidez inmobiliaria para adultos mayores: 7 formas de convertir tu casa en ingresos

Qué es la liquidez inmobiliaria

Liquidez inmobiliaria (o liquidez habitacional) es la capacidad de convertir el valor de una vivienda en dinero disponible para gastar, sin esperar a una herencia. Para una persona mayor, el problema es conocido: la casa puede valer cientos de millones de pesos y, al mismo tiempo, la pensión no alcanza para remedios, cuidados o un viaje.

En Chile ese desajuste es masivo:

Dicho simple: muchas familias son «ricas en ladrillos y pobres en caja». Las alternativas de esta guía buscan cerrar esa brecha, cada una a un precio distinto.

Las 7 alternativas, una por una

1. Vender y mudarte a una vivienda más chica

Vendes tu casa, compras o arriendas algo más pequeño y la diferencia queda para ti. Es la forma más directa de liberar dinero y no genera deuda.

• Te sirve si: la casa ya te queda grande, es difícil de mantener o quieres vivir cerca de tus hijos.
• Cuidado con: el costo de mudarte después de décadas en el mismo barrio (redes, médicos, vecinos), y los gastos de la venta (corretaje, notaría y otros).
• Herencia: lo que no gastes del dinero de la venta pasa a tus herederos.

2. Vender y arrendar (en la misma casa o en otra)

Vendes y pasas a ser arrendatario. Algunas personas negocian quedarse en la misma casa arrendándola al comprador, lo que en el mercado se llama leaseback.

• Te sirve si: necesitas una suma grande ahora y aceptas pagar arriendo.
• Cuidado con: un contrato de arriendo no es de por vida. Se puede no renovar, y el arriendo se reajusta. A los 80 o 90 años, un aviso de término es un riesgo serio.

3. Arrendar tu casa, o una parte de ella

Arriendas la casa completa y te vas a vivir con un familiar o a algo más chico, o arriendas una pieza o un departamento independiente dentro de tu propiedad.

• Te sirve si: quieres conservar la propiedad para tu familia y necesitas un ingreso moderado.
• Cuidado con: los meses sin arrendatario, los arrendatarios que no pagan, las reparaciones y el impuesto a la renta sobre lo que recibes. Arrendar no te libera de las contribuciones ni de la mantención.

4. Crédito con garantía de tu casa

Pides un préstamo y dejas la vivienda como garantía (hipoteca).

• Te sirve si: la necesidad es puntual y tienes cómo pagar las cuotas.
• Cuidado con: es deuda. Pagas intereses y, si no puedes pagar, arriesgas el remate. A edades avanzadas cuesta conseguir este crédito, porque los bancos exigen seguros de desgravamen con límites de edad, y eso acorta los plazos y sube las cuotas.

5. Vender la nuda propiedad y quedarte con el usufructo

Tu casa tiene dos derechos que se pueden separar: la nuda propiedad (ser dueño «en el papel») y el usufructo (el derecho a usarla y vivir en ella). Vendes la nuda propiedad a un comprador particular y te quedas con el usufructo de por vida, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

• Te sirve si: quieres seguir viviendo en tu casa y recibir dinero.
• Cuidado con:
  • El precio: como el comprador tendrá que esperar, paga bastante menos que el valor comercial, y normalmente en un solo pago.
  • La lesión enorme: si el precio es menos de la mitad del «justo precio», el vendedor puede reclamar (art. 1889 del Código Civil). Esa es una razón para que el precio sea bien fundamentado.
  • El usufructo no se hereda: el usufructo vitalicio se extingue cuando falleces (arts. 773 y 806 del Código Civil). Si falleces poco después de vender, tu familia no recibe nada más.

Lo explicamos en detalle en nuda propiedad y usufructo vitalicio en Chile.

6. Vender con usufructo vitalicio y recibir un pago mensual de por vida (modelo NĀGO)

Es una variante de la anterior, pensada para quien necesita un ingreso mensual estable y no una suma única. Así funciona en NĀGO, que es lo que ofrecemos:

• Venta: vendes la nuda propiedad a una sociedad del fondo NĀGO FIP Vitalicio.
• Vivienda: conservas el usufructo de por vida, inscrito en el Conservador.
• Pagos: recibes un pago mensual en UF mientras vivas. Puedes elegir un anticipo de entre 0% y 5% del precio al firmar.
• Familia protegida: 84 cuotas garantizadas por contrato. Si falleces antes de completarlas, tu familia recibe las que falten.
• Contribuciones: como persona mayor mantienes tu exención de contribuciones y NĀGO hace el trámite ante el SII por ti cada año.
• Seguros y mantención: los paga el fondo mientras vives en tu casa.

• Te sirve si: tienes 75 años o más, quieres quedarte en tu casa y prefieres un ingreso para toda la vida en lugar de un monto que se puede acabar.
• Cuidado con:
  • Herencia: la casa deja de ser parte de ella.
  • Supervisión: el fondo comprador es un fondo de inversión privado (Ley 20.712), que la CMF no fiscaliza.
  • Comisión: la de NĀGO (2% + IVA del precio) la paga el vendedor.
  • Cobertura: por ahora operamos en Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina y Ñuñoa, con un solo titular por vivienda.

Calcula cuánto recibirías o revisa la comparativa honesta entre NĀGO y las otras opciones.

7. Traspasar la casa en vida a tus hijos

Donas o vendes la casa a tus hijos, normalmente reservándote el usufructo, y ellos te apoyan económicamente.

• Te sirve si: la familia puede y quiere ayudarte de forma estable, y todos están de acuerdo.
• Cuidado con:
  • Impuesto: la donación paga impuesto.
  • Conflictos: puede generar conflictos entre hermanos.
  • Dependencia: tu bienestar pasa a depender de la situación económica de otros.

Revisa la guía heredar una casa en Chile.

¿Y la hipoteca revertida?

En otros países, la hipoteca revertida (o inversa) permite recibir pagos de un banco con la casa como garantía, y la deuda se paga al vender la casa tras el fallecimiento. En Chile no existe: no hay una ley que la regule ni un banco que la ofrezca. La idea se discute en el Congreso al menos desde 2015, y en 2022 se presentó una moción para crearla, pero no ha pasado de su primer trámite. Los obstáculos que se citan con frecuencia son el seguro de desgravamen obligatorio en los créditos hipotecarios y la exigencia de remate judicial. Lo explicamos en hipoteca revertida en Chile 2026.

Comparativa rápida

Cómo elegir: cuatro preguntas

1. ¿Quieres seguir viviendo en tu casa? Si la respuesta es sí, descarta vender y mudarte. Te quedan el crédito, la nuda propiedad, el modelo de usufructo con pago mensual y el traspaso familiar.
2. ¿Necesitas un ingreso mensual o una suma grande? Una suma única sirve para una necesidad puntual, como una cirugía o ayudar a un hijo, pero se puede acabar. Un ingreso mensual de por vida protege del riesgo de vivir más de lo que alcanza el dinero.
3. ¿Qué quieres dejarle a tu familia? Toda alternativa que libera dinero en vida reduce lo que queda como herencia. La pregunta útil no es «cuánto heredan», sino qué les dejas: una casa en común entre hermanos, dinero, o tranquilidad y menos carga de cuidados.
4. ¿Cuánto riesgo aceptas? La deuda y el arriendo de corto plazo trasladan riesgo a tu vejez. Las opciones de venta con usufructo inscrito te dan seguridad de vivienda.

Checklist antes de firmar cualquier alternativa

• Pide una tasación independiente y compárala con el precio que te ofrecen.
• Haz revisar el contrato por un abogado de tu confianza, no del comprador.
• Si te quedas a vivir, verifica que tu derecho quede inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, y no solo en un contrato privado.
• Pregunta qué pasa si falleces pronto y qué recibe tu familia.
• Confirma quién paga las contribuciones, los seguros y la mantención.
• Exige que los pagos estén en UF, para que no pierdan valor con la inflación.
• Revisa qué pasa con tus beneficios. En una venta tradicional, el comprador pasa a ser el dueño y puedes perder la rebaja de contribuciones, así que pregunta cómo mantienes tu exención. En NĀGO la mantienes y hacemos el trámite por ti (ver la guía de contribuciones).
• Involucra a tu familia desde el principio. Las decisiones conversadas evitan conflictos después.

Para profundizar

• Cómo monetizar tu casa después de los 65
• Nuda propiedad y usufructo vitalicio en Chile
• Hipoteca revertida en Chile 2026
• Patrimonio vs. liquidez en la jubilación
• Una casa de 15.000 UF y sin liquidez
• Cómo generar ingresos en la tercera edad
• El error al asesorar a adultos mayores que venden
• Simulador NĀGO: cuánto recibirías cada mes
• Comparativa: vender, nuda propiedad, renta vitalicia o NĀGO
• Glosario: usufructo, nuda propiedad y más

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. VI Encuesta Calidad de Vida en la Vejez 2022 (tenencia de vivienda, p. 49) · Pontificia Universidad Católica y Caja Los Andes, 2023
2. Ficha Estadística Previsional N°165 (datos al 30-06-2026) · Superintendencia de Pensiones, agosto 2026
3. Residencias de adultos mayores: las cifras (costos Dipres por residente) · Emol, 14-09-2026
4. Código Civil, arts. 582, 764, 773, 806 y 1889 · Biblioteca del Congreso Nacional
5. Hipoteca revertida: liquidez para los adultos mayores (columna) · Diario Financiero, 01-08-2025
6. Censo 2024: personas de 60 años o más · INE, 29-09-2026
7. Código Civil, art. 809 (término del usufructo por incumplimiento) · Código Civil de Chile

Revisamos estas cifras el 4 de noviembre de 2026. Los montos se reajustan; antes de decidir, confírmalos en la fuente oficial. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría legal, tributaria o previsional personalizada. Cómo hacemos nuestras guías.