Heredar una casa en Chile: impuesto, posesión efectiva y cómo evitar conflictos

Paso 1: la posesión efectiva

La posesión efectiva es el trámite que reconoce quiénes son los herederos de una persona fallecida. Sin ella, no se puede vender ni inscribir la casa a nombre de nadie.

• Sin testamento (herencia «intestada»): se tramita en el Registro Civil.
  • Es gratis si la masa hereditaria no supera 15 UTA.
  • Cuesta 1,6 UTM entre 15 y 45 UTA.
  • Cuesta 2,5 UTM sobre 45 UTA.
• Con testamento, o si la persona vivía en el extranjero: se tramita en un tribunal, normalmente con un abogado.
• Inscripción: después, la posesión efectiva y la casa se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de los herederos.

Paso 2: el impuesto a la herencia

Lo regula la Ley 16.271 y lo administra el SII. Se calcula por cada heredero, sobre lo que a cada uno le toca.

• Exención: el cónyuge, los hijos, sus descendientes y los ascendientes tienen exentas las primeras 50 UTA. Con la UTA de noviembre de 2026 ($869.280), son unos $43,5 millones por heredero.
• Tasas: sobre lo que exceda la exención se aplica una tasa progresiva por tramos, de 1% a 25%.
• Recargos: para parientes colaterales de 2º a 4º grado, como hermanos o sobrinos, el impuesto se recarga en 20%. Para parientes más lejanos o personas sin parentesco, en 40%.
• Plazo: hay 2 años para declarar y pagar, y dentro de ese plazo se puede pedir pagar en hasta 3 cuotas anuales. Después se cobran intereses.

El cálculo exacto depende de cómo se valoran los bienes y de las deudas y gastos que se pueden descontar. Usa el asistente del SII o pide asesoría antes de declarar.

Quién hereda: legítimas, mejoras y libre disposición

En Chile no puedes dejarle tu casa a quien quieras sin más. Si tienes hijos, cónyuge o padres vivos (los «legitimarios»), la ley reserva una parte para ellos (art. 1184 del Código Civil):

• La mitad de la herencia son las legítimas, que se reparten entre los legitimarios.
• Un cuarto es la cuarta de mejoras: puedes asignarla libremente entre tu cónyuge, tus descendientes o tus ascendientes.
• Un cuarto es de libre disposición: se la puedes dejar a quien quieras.

Un testamento permite usar la cuarta de mejoras y la de libre disposición para ordenar las cosas. Por ejemplo, para compensar al hijo que cuidó a sus padres.

Por qué la casa heredada genera conflictos

Cuando hay varios herederos, la casa queda en comunidad: todos son dueños de una parte, pero nadie de una pieza en particular. Los problemas típicos:

• Uno vive ahí y otros no: ¿paga arriendo a sus hermanos? ¿Quién paga las contribuciones y las reparaciones?
• Unos quieren vender y otros no: si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la partición, y eso puede terminar en un remate a un precio peor.
• Nadie tiene liquidez para comprarles su parte a los demás, ni para pagar el impuesto sin vender.
• Distintas distancias emocionales: para un hijo es «la casa de la mamá»; para otro, un activo que necesita convertir en dinero.

Cómo planificar en vida

1. Conversarlo en familia, con tiempo. Lo que se habla en vida rara vez se pelea después.
2. Hacer un testamento. Ordena la cuarta de mejoras y la de libre disposición, y reduce la incertidumbre.
3. Ver si la casa se necesita en vida. Muchas veces el problema de fondo es que los padres no tienen liquidez para su vejez y los hijos terminan pagando cuidados. En ese caso, convertir parte del valor de la casa en un ingreso mensual puede ser mejor herencia que una casa en disputa. Revisa la guía de liquidez inmobiliaria.
4. Si se piensa donar en vida, asesorarse. La donación paga impuesto y debe respetar las legítimas. La Ley 21.850 rebaja a la mitad, por una sola vez por donante, el impuesto a las donaciones hechas entre diciembre de 2026 y noviembre de 2027; revisa las condiciones con un abogado.
5. Revisar qué pasa con el usufructo. El usufructo vitalicio no se hereda: se extingue al morir el usufructuario (arts. 773 y 806 del Código Civil). Si tus padres vendieron la nuda propiedad, revisa el contrato para saber qué recibe la familia.

Qué pasa con la herencia si tus padres venden con NĀGO

Con NĀGO, la casa deja de ser parte de la herencia, pero la familia no queda con las manos vacías:

• 84 cuotas garantizadas por contrato: si tu padre o tu madre fallece antes de completarlas, la familia recibe las cuotas que falten.
• Lo no gastado: la familia hereda lo que no se alcanzó a gastar de los pagos.
• Primera opción de compra: el contrato le da a la familia la primera opción para comprar la casa.

Además, no queda una casa en comunidad entre hermanos ni una deuda con NĀGO. Las cuotas pendientes y el dinero no gastado sí forman parte de la herencia, con sus reglas e impuesto. Lo explicamos en detalle en NĀGO para la familia y en el protocolo para herederos.

Para profundizar

• NĀGO para la familia
• Protocolo para herederos de clientes NĀGO
• Glosario: posesión efectiva, usufructo y más

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Impuesto a la herencia: exenciones · SII
2. Impuesto a la herencia: tasas y tramos · SII, actualizado 04-02-2026
3. Ley 16.271 de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones (texto) · SII
4. Posesión efectiva de herencias intestadas (ficha 3364) · ChileAtiende, actualizada 29-01-2026
5. Ley 19.903 sobre posesión efectiva · Justia Chile
6. Código Civil, arts. 773, 806, 1182 y 1184 · Biblioteca del Congreso Nacional
7. Valor UTM y UTA noviembre 2026 (Circular 39) · SII
8. Ley 21.850: medidas tributarias (rebaja del impuesto a las donaciones) · Emol, 17-10-2026
9. Pago del impuesto a la herencia en cuotas · SII
10. Noticia SII sobre la Ley 21.850 (rebaja del impuesto a las donaciones) · SII, 19-10-2026

Revisamos estas cifras el 4 de noviembre de 2026. Los montos se reajustan; antes de decidir, confírmalos en la fuente oficial. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría legal, tributaria o previsional personalizada. Cómo hacemos nuestras guías.