Posesión efectiva paso a paso: del Registro Civil a inscribir la casa

Parte de la guíaHeredar una casa en Chile: impuesto y trámites

Qué es y por qué no conviene postergarla

La posesión efectiva es la resolución que reconoce quiénes son los herederos de una persona fallecida y qué bienes dejó. Sin ella, la casa sigue a nombre del fallecido: no se puede vender, inscribir ni repartir, y los bancos y otras instituciones no entregan los fondos a la familia.

No hay un plazo legal para pedirla, pero el impuesto a la herencia sí tiene plazo: 2 años desde el fallecimiento. Después se cobran intereses. En la práctica, conviene partir en los primeros meses.

Paso 1: Registro Civil o tribunal

La vía judicial también corresponde cuando la persona tenía su último domicilio en el extranjero. Si existe testamento y se inicia por error en el Registro Civil, el trámite hay que hacerlo de nuevo en el tribunal: antes de empezar, averigua si tu padre o tu madre dejó testamento.

Cómo se pide en el Registro Civil

Quién la puede pedir: cualquiera de los herederos, según el orden de sucesión:

1. Los hijos (o sus descendientes) y el cónyuge o conviviente civil.
2. A falta de hijos: el cónyuge o conviviente civil y los ascendientes de grado más próximo (los padres o, a falta de ellos, los abuelos). Si no hay ascendientes, hereda solo el cónyuge o conviviente civil.
3. A falta de los anteriores: los hermanos.
4. Después, otros parientes colaterales hasta el sexto grado. A falta de todos, hereda el Fisco.

En línea: entras al sitio del Registro Civil con ClaveÚnica, eliges «Nueva solicitud», completas los herederos y el inventario de bienes y envías. Si corresponde pagar, pagas en línea al final. Basta tu cédula de identidad; los nacimientos, matrimonios y defunciones inscritos en Chile el Registro Civil los ve en su propia base.

Documentos que pueden pedirte en casos especiales:

• Un poder notarial, si actúas en representación de otro heredero.
• La escritura de cesión de derechos, si algún heredero vendió o cedió su parte.
• Los documentos que acrediten las deudas del fallecido, si las vas a descontar.
• Los certificados de nacimientos o matrimonios que no estén inscritos en Chile.

Puedes consultar el estado de la solicitud en el sitio del Registro Civil, con el número de solicitud y el RUT del fallecido, o en el 600 370 2000.

Cuánto cuesta

El arancel del Registro Civil depende del valor del inventario (la «masa hereditaria»):

Si la parte de la casa que era del fallecido tiene un avalúo fiscal sobre 45 UTA (≈ $39 millones), quedarás en el tramo más alto; revísalo en el certificado de avalúo del SII. A eso se suman, más adelante, los derechos del Conservador de Bienes Raíces y los certificados que se piden para inscribir.

El inventario: el paso donde más se equivocan las familias

• Incluye todo: propiedades, cuentas bancarias, depósitos, vehículos, acciones y otros bienes. Si omites un bien, después habrá que pedir una posesión efectiva complementaria.
• Las propiedades: para el impuesto a la herencia, los inmuebles se valoran según el avalúo fiscal vigente a la fecha del fallecimiento (art. 46 de la Ley 16.271). Si el inmueble se compró en los tres años anteriores, se usa el precio de compra cuando es mayor. El avalúo está en el certificado del SII.
• Las deudas y los gastos del fallecido, como los del funeral, se pueden declarar con sus documentos.
• Pónganse de acuerdo antes: si los herederos no están de acuerdo en quiénes son o qué bienes hay, el trámite se traba después, al momento de vender o repartir.

Paso 2: el impuesto a la herencia en el SII

Con la posesión efectiva concedida, uno de los herederos declara el impuesto en el SII. En las herencias sin testamento se hace en línea, con el Formulario 4423 (Servicios online → Herencias). Si todo cuadra, el SII emite un certificado de exención o de pago, que se pide después en el Conservador.

• Exención: el cónyuge o conviviente civil, los hijos y demás descendientes y los ascendientes tienen exentas las primeras 50 UTA por heredero (≈ $43,5 millones con la UTA de noviembre de 2026).
• Tasas: de 1% a 25% sobre lo que exceda la exención, por tramos.
• Plazo: 2 años desde el fallecimiento. Dentro de ese plazo puedes pedir pagarlo en hasta tres cuotas anuales. Fuera de plazo, el impuesto se reajusta por IPC y paga intereses.

El detalle de tramos y recargos está en la guía de herencia.

Paso 3: inscribir la casa en el Conservador

Para que la casa quede a nombre de los herederos hay que inscribir la posesión efectiva y hacer la inscripción especial de herencia de cada propiedad en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna. El Conservador de Santiago, por ejemplo, pide:

• La posesión efectiva del Registro Civil, con una antigüedad máxima de 60 días, junto con la resolución.
• El certificado del SII de exención o pago del impuesto a la herencia.
• El certificado de avalúo fiscal de cada propiedad del inventario.
• Un certificado de la Tesorería que acredite que no hay deuda de contribuciones.
• El certificado de matrimonio o de acuerdo de unión civil, si corresponde.

Los derechos del Conservador también dependen del valor de la herencia: en el Conservador de Santiago, la inscripción es gratis hasta 15 UTA y tiene una rebaja de 50% entre 15 y 45 UTA (Ley 20.094). Cada Conservador publica sus aranceles.

Paso 4: qué hacer con la casa

Inscrita la herencia, la casa es de todos los herederos en comunidad. Las opciones habituales:

• Venderla y repartir el dinero.
• Adjudicársela uno de los herederos, que les paga su parte a los demás.
• Arrendarla y repartir el arriendo.
• Mantenerla en común, idealmente con un acuerdo escrito sobre quién la usa y quién paga contribuciones y reparaciones.

Si no hay acuerdo, cualquiera de los herederos puede pedir la partición. Los conflictos típicos y cómo evitarlos están en la guía de herencia.

Si tus padres habían vendido la nuda propiedad con NĀGO

En ese caso, lo que le corresponde a la familia depende de un dato: si tu padre o tu madre alcanzó a recibir las 84 cuotas garantizadas por contrato. Si falleció antes, los herederos reciben las cuotas que falten, y la posesión efectiva es lo que los acredita para cobrarlas. Esas cuotas pendientes y el dinero que no se alcanzó a gastar se declaran en el inventario y son parte de la herencia, con sus reglas e impuesto. El protocolo para herederos lo explica paso a paso, y una asesora de NĀGO acompaña a la familia en los trámites sin costo.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Posesión efectiva de herencias intestadas (ficha 3364) · ChileAtiende, actualizada 29-01-2026
2. Inscripción de posesión efectiva en el Conservador (ficha 89474) · ChileAtiende, actualizada 01-06-2026
3. Declaración y pago del impuesto a las herencias intestadas (F4423) · SII
4. Impuesto a la herencia: exenciones · SII
5. Ley 16.271 de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones (texto) · SII
6. Ley 19.903 sobre posesión efectiva · Biblioteca del Congreso Nacional
7. Valor UTM y UTA noviembre 2026 (Circular 39) · SII
8. Ley 16.271 (texto, art. 46 y art. 50) · SII
9. Impuesto a la herencia fuera de plazo · SII
10. Posesión efectiva: requisitos, costos y cómo consultar · Radio Pauta, 06-01-2026

Revisamos estas cifras el 5 de noviembre de 2026. Los montos se reajustan; antes de decidir, confírmalos en la fuente oficial. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría legal, tributaria o previsional personalizada. Cómo hacemos nuestras guías.